quarta-feira, 9 de novembro de 2016

Relatórios comentados: MXRF, XPGA, AEFI, SDIL, XPCM e RNGO

Olá amigos, estive pensando recentemente e resolvi que além de pegar um ativo para fazer um estudo e uma análise, dando o meu parecer pessoal sobre o ativo mensalmente, também irei comentar os relatórios mensalmente divulgados por alguns FIIs que acompanho. Acredito que será uma boa forma de simplificar as informações de relatórios e tornar as informações mais objetivas e resumidas.

Os primeiros resumos e comentários serão sobre os fundos da XP que ontem divulgaram seus relatórios referentes a Outubro, vamos aos resumos e comentários:

MXRF11 - MAXI RENDA 

 O Maxi Renda divulgou seu relatório ontem e o gestor deixa claro que não pretende reduzir a renda significativamente. A idéia de vender FIIs é vender ativos com baixo cap rate e aplicá-los em ativos que tenham cap rate mais elevado, no caso, projeto de desenvolvimento imobiliario. O gestor mira uma rentabilidade de 16% + inflação em projetos que podem ser adquiridos pelo MXRF, porém também deixaram claro que podem adquirir CRIs ou FIIs caso surjam oportunidades.

O gestor também esclareceu que a XP formou uma equipe de engenheiros, analistas e gestor especializado para estruturar projetos de desenvolvimento imobiliario. A idéia será mesclar projetos que estejam em estágios iniciais com os que já estejam em estágio mais avançado de vendas e obras, para gerar fluxo de caixa ao fundo mais rapidamente.

O fundo não fez movimentação na carteira de CRIs no mês. Porém foi divulgado que há um monousuário interessado em alugar 100% do Ed. Oceanic (Lastro do Harte), o que se for feito, irá gerar fluxo imediatamente ao fundo e ainda tornará mais fácil a venda do ativo. Achei um ponto bastante positivo aqui, visto que trará retorno imediatado ao fundo e impacto positivo nas distribuições.

O CRI da Odebrecht teve seu fluxo suspenso momentaneamente já que a ODEBRECHT solicitou repactuação do fluxo de amortização e em contrapartida haveria inclusão de garantia e aumento da taxa. A situação está sendo analisada pelos detentores dos CRIs e está em fase de diligência.

O MXRF também anunciou a venda de alguns fiis, fecharam posição em HTMX11B e reduziram em BRCR11 e SDIL11. Acredito que se os recursos forem bem realocados, podem sim gerar cap rate bem superior.

Sobre as Cotas da SPE não houve novidade, importante notar que os distratos estão ocorrendo e hoje as unidades residênciais estão 72% vendidas e a comercial 63%, quem acompanhava os relatórios de obras nota que houve queda na porcentagem das vendas. Importante acompanhar os distratos. O gestor estima que o habite-se do projeto residêncial será obtido em novembro, após isto os repasses serão para quitar o plano empresarial (financiamento a produção) e só depois da quitação com o banco, será distribuído ao fundo.

O fundo também demonstrou em seu mini-dre um prejuízo de 3 milhões no mês de Outubro, isso ocorre pelo reconhecimento contábil do prejuízo da venda dos Fiis, porém houve uma errata e eles acabaram esquecendo de considerar a amortização do BRCR no preço médio, o que gerou um prejuízo superior ao real. De qualquer forma, este prejuízo virtual não tem efeito caixa e não impacta futuras distribuições.

A posição de caixa do fundo fechou Outubro acima de R$ 60 Milhões, refletindo a estratégia do gestor em aplicar em novos ativos ou projetos. Vamos ficar de olho.


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XPGA11 - XP Recebiveis Imobiliarios

Como eu já fiz um post hoje mesmo sobre XPGA, irei apenas resumir de forma rápida o relatório.

Assim como MXRF, o XPGA é detentor do CRI Harte e deve se beneficiar do interesse em alugarem o Ed. Oceanic, isso deve impactar imediatamente o resultado do fundo podendo elevar futuras distribuições.

O gestor informou que o CRI Cameron que teve seus fluxos suspensos está com a obra retomada e 99% finalizada. Após finalizada, os recursos irão quitar os CRIs Super Senior e depois o fluxo volta normalmente ao fundo.

O CRI Odebrecht que teve seu fluxo suspenso representa apenas 0,70% do fundo e deve impactar momentaneamente a geração de caixa do fundo em menos de R$ 0,01/cota por mês. Os fluxos devem ser regularizados após a analise de due diligence devido a solicitação de repactuação da amortização e nova garantia.

CRI Torp: O gestor esclareceu que a gestão está trabalhando na comercialização e em paralelo aguardando a aprovação do projeto. Estima-se que a aprovação do projeto ocorra agora final do ano, e o lançamento dos loteamentos ocorra no 1T17. Se esse projeto vingar e conseguirem vender unidades, também trará impacto positivo ao fundo imediatamente. É bom acompanhar.

O XP Gaia também adquiriu uma nova operação de CRI, um CRI das Lojas Renner com lastro em uma operação Built to Suit, a taxa é de IPCA + 7,70%. Como o fundo negocia com desconto frente a seu valor patrimônial, o retorno final ao cotista será interessante.

Por fim, o gestor esclareceu que os demais CRIs não tiveram evoluções relevantes.

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AEFI11 - AESAPAR FII

 
Aqui sem novidades, o gestor continua analisando o processo de substituição de ativos e due diligence e também acompanha possíveis impactos da fusão Kroton-Estácio.

O fundo deve ter suas receitas reajustadas pelo IPCA nos próximos meses e se o IPCA se manter em 8,50% acumulado em 12 meses, estimo que a renda ficará em torno de R$ 1,21/cota..

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SDIL11 - SDI LOGÍSTICA

Em Outubro o fundo recebeu o aluguel integral da BRF, impactando o resultado positivamente em R$ 0,11/cota. Também recebeu a quinta parcela de sete da BRF, impactando o resultado em R$ 0,14 e a última da Royal Canin, impactando positivamente em R$ 0,05. O fundo também realizou o pagamento da quarta de cinto parcelas referente a estação de esgoto, essa despesa impactou em R$ 0,03 o resultado e deve deixar de impactar a partir de Janeiro.

Analisando esses dados podemos estimar que a renda recorrente fique na faixa de R$ 0,50 antes do reajuste. Após o reajuste deve ficar um pouco acima , chegando próximo de R$ 0,53-0,54.

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XPCM11 - XP MACAÉ CORPORATE


O gestor informou que o imóvel está ocupado com 1900 funcionários, demonstrando a resiliência e importância do imóvel para a Petro no momento. Lembrando que neste imóvel estão as operações de submarinos e operações de controle remoto, não havendo nenhum outro prédio capaz de suprir esta necessidade na região. Portanto, vejo na minha opinião um baixíssimo risco de a Petrobrás querer rescindir o contrato, até porquê  parte do contrato é Built to Suit e geraria despesas altíssimas a Petro.

O reajuste do contrato ocorre este mês na parte atípica do contrato e espero que a renda fique em torno de R$ 0,77. Vamos aguardar e verificar.


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RNGO11 - RIO NEGRO

O RNGO anunciou mais uma nova vacância, dessa vez é o inquilino OESP Digital S.A, que desocupará o imóvel em 19/01/2016. Com essa vacância anunciada, a vacância total do fundo deve ficar próxima de 20%.

Se não anunciarem nenhuma nova ocupação, a renda deverá ser impactada mais fortemente a partir de Fevereiro. Acredito que seja reduzida para menos de R$ 0,60. Alguns reajustes poderão compensar por outro lado a perda de receita.

Continuo achando o RNGO um ativo muito bom, mas a vacância alta de Alphaville começa a atingir também o ativo que por mais qualidade que tenha, não consegue passar imune.


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Por hora é isso amigos. Conforme surjam novos relatórios ou FR's eu volto a comentar. Espero que gostem e que estas opiniões ajudem em algo. Abraços!







 





18 comentários:

  1. Respostas
    1. Muito bom post.

      XPGA é uma boa aposta, negociando abaixo do VP.

      MXRF to de olho ...

      XPCM ainda guardo magoas do XTED, nao to pronto para engatar novo namoro com Macae kkk.

      Abraço

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    2. Fernanda vai se atolar de MXRF? Cuidado, desenvolvimento residêncial não está lá essas coisas. O gestor buscar este retorno não quer dizer que ele conseguirá, temos de ficar de olho. O legal será o dinheiro da SPE que deve entrar no ano que vem.

      Vdc, eu tenho um pouco de XPCM, acho um ativo bastante único e diferenciado, apesar de estar numa cidade pequena e que está sofrendo, mas acho que uma pequena posição compensa. Abraços

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  2. Legal os comentários Living, muito bom!!!

    Vc acha que mxrf é uma boa pedida com essa nova estrutura da carteira? Legal o resumo de xpga, vou ficar de olho... abraços

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    1. Olá anon. Eu acho que dependendo do preço, pode valer a pena, a rentabilidade dos projetos pode ser alta, porém pode levar algum tempo para gerar caixa.

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  3. Dos fundos citados já tenho MXRF, RNGO e AEFI, próximo aporte vou de XPGA e começando a estudar XPCM mais a fundo, só SDIL que ainda não li muito a respeito, temos carteiras parecidas em Living.

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    1. Se bem que no inicio do post vc falou dos FIIs que acompanha, mais se acompanha pretende adquirir estou correto?

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    2. Micro, esses fiis eu acompanho, mas não tenho todos eles. Não tenho RNGO por exemplo.

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    3. Cara esse lance da nova vacância em RNGO me deixou de orelha em pé, com certeza a cota vai apanhar bastante.

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    4. Micro, não sei, hoje em dia com essa expectativa de juros em queda os fundos estão segurando bastante, mesmo com vacância...

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    5. Segura até o dia que a renda permanecer na hora q ela cair acredito que desabe, não paguei pra ver não, troquei RNGO por XPCM que renovou recentemente e tá com yield legal mesmo com o desconto de 17,5% que deu na revisional.

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  4. Boa iniciativa Living. Desses fundos citados tenho apenas sdil q ta esticado por conta da renda deste mês.

    Abraço

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    1. Boa Gaúcho. A renda dele deverá cair nos próximos meses, espero que a cotação também dê uma aliviada.

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  5. Adicionado ao blogroll! #acompanhando
    Valeu pela iniciativa de comentar os relatórios, descobri no seu blog que a vacância do RNGO11 vai aumentar.

    Uma coisa que causa um tremendo incomodo são os custos com a postagem das cartas de convocação para assembleias, sabe dizer se a legislação obriga que os FIIs mandem as cartas físicas?
    Abraços!

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    1. Obrigado por adicionar, Surfista. Também já havia lhe adicionado! :D

      Bom saber que você ficou ligado na vacância em RNGO por conta aqui da postagem, espero conseguir deixar o pessoal mais por dentro das noticias dos fiis.

      Sobre os custos com a postagem, eu concordo com você, é realmente um dinheiro relevante que é gasto com essas postagens. Já entrei em contato com o gestor de XPGA e MXRF e eles conseguiram modificar isto, houve inclusive se não me engano uma votação online com os cotistas deliberando sobre esse tema. Parece que foi aprovado.

      Acredito que se funcionou pra estes fundos, os outros também poderiam se adaptar.

      Abçs

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  6. Muito bom LD!

    Desses ai, eu tenho RNGO11, pretendo aportar em MXEF11 logo.

    Abraços!

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  7. Obrigado pelo comentário Kenshin. Não farei um material tão rico quanto esses relatórios pagos, mas ao menos aqui será tudo de graça. Informação compartilhada gratuitamente haha :)

    MXRF é um bom ativo, temos de ver como ficará a situação do fundo após entrar nesses novos projetos imobiliarios. Abçs

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  8. Você parece entender bastante de fundo imobiliario...parabéns...

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