Bom, antes de respondermos isso precisamos saber de que tipo de FII de tijolo estamos falando. Estamos falando de um FII de lajes comerciais, estilo KNRI e FFCI? Ou de um FII Built to Suit estilo FCFL11B? Se compararmos com o primeiro tipo, o de lajes corporativas, há muitas ressalvas envolvidas, como vacância, revisionais negativas, inadimplência, anos e anos sem reajustes da renda pela inflação, e etc...
Já se olharmos pra um BTS estilo FCFL a coisa fica mais clara já que ele reajusta seus contratos anualmente pelo IGPM e tem um contrato 'garantido' até 2037. Mas afinal, o que vale mais a pena? Bom, isso é uma questão um tanto quanto particular e depende de algumas variáveis, como prazo de investimento, objetivo e perfil.
Mas afinal, o que rende mais, 0,65% de tijolo BTS ou 1,15% de papel?
É evidente que no curto prazo o que vai te pagar mais dinheiro em conta e gerar um ganho maior em termos de rendimentos é o FII de papel, já que ele vai te pagar 1,15% a.m, enquanto o outro paga 'míseros' 0,65%. Porém há de se levar em conta que o FII de papel paga a correção monetária em rendimentos, e portanto, se você resolver sacar e utilizar toda a renda, seu patrimônio e renda será corroído ao longo do tempo. Já o FII de tijolo como o imóvel em tese está protegido pela inflação, e seus rendimentos são reajustados, é um 'rendimento real', e portanto, já livre de inflação.
Portanto, se considerarmos um cenário de inflação de 0,50% ao mês, ao descontarmos esses 0,50% dos 1,15% teremos os mesmos 0,65%, e portanto o ganho real é o mesmo. Porém como o tijolo bts reajusta sua renda, esses 0,65% de hoje se torna 0,69% no outro ano, e no ano seguinte 0,74, e assim ele vai crescendo, ao contrário do FII de papel que não reajusta seu ganho.
Mas pra chegar a uma conclusão resolvi fazer uma estimativa de quanto cada um de fato irá render em um prazo de 10 anos:
FII DE CRI - 1,15% a.m - APLICAÇÃO DE R$ 10.000,00
PATRIMÔNIO INICIAL: R$ 10.000,00.
PATRIMÔNIO 10 ANOS DEPOIS, COM REINVESTIMENTOS DE PROVENTOS: R$ 36.300,00
RENDIMENTOS ANUAIS NO 10º ANO: R$ 5.009,40
RENTABILIDADE MENSAL OBTIDA: 1,08% a.m
FII DE TIJOLO BTS - 0,65% a.m - APLICAÇÃO DE R$ 10.000,00 - IGPM DE 6% a.a
PATRIMÔNIO INICIAL: R$ 10.000,00
PATRIMÔNO 10 ANOS DEPOIS, COM REINVESTIMENTO DE PROVENTOS: R$ 37.034,00.
RENDIMENTOS ANUAIS NO 10º ANO: R$ 2.715,84
RENTABILIDADE MENSAL OBTDA: 1,10% a.m
PS: Ambas as simulações consideravam um reinvestimento único anualmente, e isso afetou negativamente a rentabilidade do período, já que o efeito dos juros compostos mensalmente é maior que anualmente.
Um detalhe importante é que no FII de tijolo eu considerei que a cotação do mesmo se reajusta pela inflação anualmente, ou seja, ela cresce 6% ao ano. Infelizmente nos primeiros 3 anos eu acabei fazendo os reinvestimentos sem os reajustes na cotação, e portanto a rentabilidade final efetiva seria um pouco maior.
Muito bom o post!
ResponderExcluirEu tinha essa dúvida também.
Abraço!
(mas na dúvida compro um pouco de cada e tudo vai crescendo).
Obrigado pelo comentário, FS. Também compro ambos, os tijolos e papéis, no momento dando mais preferência aos tijolos, visto que já tenho muito fiis de CRIs.
ExcluirAbraços
Muito boa a comparação Living! Vejo pessoas comparando rendimentos de fii de tijolo com remuneração da poupança, e pior, difamando o fii pois a poupança é garantida e o fundo não (vacância, inadimplências...)
ResponderExcluirFundos de tijolos tendem no longo prazo corrigir a inflação, principalmente imóveis bem localizados, em grandes centros industriais/comerciais, onde a demanda cresce ano a ano e as áreas vagas são escassas.
Fundo de papel é a "renda fixa" dos fiis rsrsrs. Paga rendimento parecido com as LCIs/LCAs, com fluxo mensal e liquidez diária (no mercado secundário) coisa que aplicando diretamente nestes títulos é difícil. Eu era resistente em investir neste seguimento, mas hoje vejo seus benefícios, e já que estou na fase de acumulo de patrimônio onde reaplico todo o rendimento, pouco importa a inflação, já que a maioria desses fundos conseguem entregar inflação+juros.
abraço!
Realmente gaúcho, não há sentido em comparar poupança com aluguel de imóvel, visto que o mesmo vai se reajustando no lp e é proveniente de um ativo real.
ExcluirSobre os fundos de CRIs x Imóveis, a gente vê que em cenários ruins como este os fundos de papel acabam levando uma ampla vantagem, porém no longo prazo a tendência é o tijolo ir ajustando a vacância e crescendo seus rendimentos...
Por via das dúvidas eu tenho ambos, e estou satisfeito. Os fundos de CRis entregando rentabilidades muito boas, e os tijolos sofrendo um pouco mas com foco no longo prazo.
Abraços!
Living,
ResponderExcluirOutra ressalva a ser feita é de analisar o fundo de cri, qual o prazo de seus contratos, se é prefix, corrigido por inflacao e etc, pois daqui 10 anos teremos outras taxas de juros e consequentemente outras taxas de reaplicação do principal do fundo.
Rich.