Queda na Selic? E agora, onde invisto?

Cenário de Selic em queda, economistas já estimam um corte de 0,50% na próxima semana, levando dessa forma a Selic para 13,50% a.a e o CDI para menos de 13,40%. A taxa ainda é alta, mas já começa a prejudicar a rentabilidade dos investimentos indexados ao CDI. Os economistas estimam que a SELIC irá continuar caindo, e o boletim Focus já projeta uma Selic de 10,75% ao final de 2017.

E agora? Como investir num cenário desses? Adeus independência financeira?

De fato fica bem mais complicado encontrar investimentos bastante rentáveis e com risco baixo com uma Selic menor, e é nessa hora que o investidor terá de abrir mão da pseudo-segurança do CDB, LCI, LCA e e começar a olhar para investimentos ditos mais arrojados, detalhe é que não é porquê o investimento não tem proteção do FGC que ele é muito mais arriscado assim.

Mas quais as opções de investimentos ficam boas para uma Selic de 10,75% afinal?

Tomando como base minha estratégia e minha visão, irei listar os investimentos que considero mais atraentes para um cenário de queda nos juros. Lembrando que isso não é recomendação de compra ou de investimento, sendo apenas uma opinião com caráter informativo e baseado na MINHA ESTRATÉGIA.

- AÇÕES: Ações de boas empresas continuarão sendo uma ótima opção, na verdade até podem ter um upside maior com o corte na Selic, já que com juros menores os investidores naturalmente começam a migrar da RF para a renda variável, gerando elevações nas cotações. Um ponto interessante é que com Selic menor o endividamento das companhias acaba diminuindo naturalmente, impactando no resultado financeiro e portanto gerando melhores resultados. O investidor estrangeiro também passa a olhar mais para a renda variável. Hoje temos algumas opções de empresas boas pagadoras de dividendos com Dividend Yield que variam de 6 a 15%. Lembre-se sempre de não tomar sua decisão baseada apenas em um único indicador, o ideal é você entender bem o business da empresa e se sentir seguro antes de investir. Gosto bastante de ações e pretendo ir  aumentando a participação em carteira.

- LCI ou LCA INDEXADA À INFLAÇÃO: A grande maioria das LCI's e LCA's são indexadas ao CDI, portanto essas naturalmente perdem a atratividade com a queda na Selic, porém há um tipo de LCI que é disponibilizada em algumas instituições que são indexadas ao IPCA e ao IGPM, estas costumam pagar taxas em torno de 6% + inflação, considerando uma inflação de 6%, teriamos um retorno líquido de IR em torno de 12% a.a, o que é um retorno interessante.

- FIIS de PAPEL: Alguns FIIs de CRI (os chamados fiis de papel) possuem inúmeros papéis com vencimento longo e taxas atrativas, chegando até 12% + Inflação. Em geral a carteira dos fundos de CRIs são compostas em sua maioria por ativos indexados a inflação com bons prêmios, podendo ser uma boa pedida. Eu gosto bastante destes fundos e tenho comprado bastante, acredito que estarei bastante protegido neste cenário de baixos juros.

- FIIS DE TIJOLO: Os FIIS de tijolo embora tenham em geral yields bem reduzidos, no longo prazo seus rendimentos reajustam pela inflação (principalmente os BTS, os corporativos sofrem mais), além dos imóveis em tese irem valorizando, portanto um investimento em um bom FII de tijolo pode ser uma boa forma de se proteger da queda dos juros e ter uma boa taxa de retorno no longo prazo, em especial com a melhora da economia.

Imóveis corporativos dos FIIs podem ser uma boa pedida com Selic baixa

- CRIs E CRAs: Há com certa frequencia a emissão de CRIS e CRAS indexados a inflação, as taxas costumam ultimamente vir em torno de 6,50 a 7,50% + Inflação. Estes ativos podem ser uma boa forma de remunerar bem a carteira.

- DEBÊNTURES INCENTIVADAS: Muitas debêntures incentivadas são indexadas a inflação, com bons prêmios. Neste cenário de juros baixos pode ser uma boa ter parte da carteira em debêntures. Mas lembre-se de estudar bem a empresa emissora, conhecer seu risco e seus balanços. Normalmente quanto maior a taxa, maiores os riscos. Procure debêntures de emissores de alta qualidade.

- FIP (Fundos de Investimentos em Participações): Há alguns FIP's listados em bolsa, em especial o XPOM11 que tem uma caracteristica muito interessante, tendo uma rentabilidade mínima garantida de IPCA + 7,50%, líquido de IR. Este ativo costuma pagar ótimos dividendos semestralmente e tem contratos longos, podendo ser uma boa pedida. Eu gosto bastante de XPOM e pretendo aumentá-lo em posição na carteira.

Usina eólica Gargaú do FIP XP Omêga

- NTN-B: A NTN-B se comprada com uma taxa mais alta pode sofrer grandes valorizações num cenário de juros menores, já que a taxa da mesma tende a diminuir com a queda da Selic e dos juros futuros.


E quais investimentos devemos evitar?

Em geral, em um cenário de queda na Selic é conveniente evitar alguns investimentos como CDB's com baixas taxas do CDI (menos de 100% é um desastre, 80 nem se fala), LCI's com menos de 95% do CDI (Até 100% considero pouco), LFT, Tesouro Pré-fixado com taxas baixas, FIIs de papel que tenham muita indexação ao CDI, RDB com taxas pequenas, LC com taxas pequenas (Menos de 125% eu nem olho) e por aí vai....

Importante é ter noção que não é porquê a Selic cai que nossos investimentos serão prejudicados, sempre teremos boas opções de investimentos disponíveis e devemos apenas ir ajustando as velas.

Abraços!

Receber 1,15% de um fundo de papel ou 0,65% de um FII de tijolo?

O que será que vale mais a pena, receber 1,15% ao mês de um fundo de CRI, ou 0,65% ao mês de um fundo de tijolo? Afinal, o que entregará um maior retorno e uma maior renda passiva no longo prazo?

Bom, antes de respondermos isso precisamos saber de que tipo de FII de tijolo estamos falando. Estamos falando de um FII de lajes comerciais, estilo KNRI e FFCI? Ou de um FII Built to Suit estilo FCFL11B? Se compararmos com o primeiro tipo, o de lajes corporativas, há muitas ressalvas envolvidas, como vacância, revisionais negativas, inadimplência, anos e anos sem reajustes da renda pela inflação, e etc...

Já se olharmos pra um BTS estilo FCFL a coisa fica mais clara já que ele reajusta seus contratos anualmente pelo IGPM e tem um contrato 'garantido' até 2037. Mas afinal, o que vale mais a pena? Bom, isso é uma questão um tanto quanto particular e depende de algumas variáveis, como prazo de investimento, objetivo e perfil.

Mas afinal, o que rende mais, 0,65% de tijolo BTS ou 1,15% de papel?

É evidente que no curto prazo o que vai te pagar mais dinheiro em conta e gerar um ganho maior em termos de rendimentos é o FII de papel, já que ele vai te pagar 1,15% a.m, enquanto o outro paga 'míseros' 0,65%. Porém há de se levar em conta que o FII de papel paga a correção monetária em rendimentos, e portanto, se você resolver sacar e utilizar toda a renda, seu patrimônio e renda será corroído ao longo do tempo. Já o FII de tijolo como o imóvel em tese está protegido pela inflação, e seus rendimentos são reajustados, é um 'rendimento real', e portanto, já livre de inflação.

Portanto, se considerarmos um cenário de inflação de 0,50% ao mês, ao descontarmos esses 0,50% dos 1,15% teremos os mesmos 0,65%, e portanto o ganho real é o mesmo. Porém como o tijolo bts reajusta sua renda, esses 0,65% de hoje se torna 0,69% no outro ano, e no ano seguinte 0,74, e assim ele vai crescendo, ao contrário do FII de papel que não reajusta seu ganho.

Mas pra chegar a uma conclusão resolvi fazer uma estimativa de quanto cada um de fato irá render em um prazo de 10 anos:



FII DE CRI - 1,15% a.m - APLICAÇÃO DE R$ 10.000,00

PATRIMÔNIO INICIAL: R$ 10.000,00.

PATRIMÔNIO 10 ANOS DEPOIS, COM REINVESTIMENTOS DE PROVENTOS:  R$ 36.300,00

RENDIMENTOS ANUAIS NO 10º ANO: R$ 5.009,40

RENTABILIDADE MENSAL OBTIDA: 1,08% a.m




FII DE TIJOLO BTS - 0,65% a.m - APLICAÇÃO DE R$ 10.000,00 - IGPM DE 6% a.a

PATRIMÔNIO INICIAL: R$ 10.000,00

PATRIMÔNO 10 ANOS DEPOIS, COM REINVESTIMENTO DE PROVENTOS: R$ 37.034,00.

RENDIMENTOS  ANUAIS NO 10º ANO: R$ 2.715,84

RENTABILIDADE MENSAL OBTDA: 1,10% a.m


PS: Ambas as simulações consideravam um reinvestimento único anualmente, e isso afetou negativamente a rentabilidade do período, já que o efeito dos juros compostos mensalmente é maior que anualmente.

Um detalhe importante é que no FII de tijolo eu considerei que a cotação do mesmo se reajusta pela inflação anualmente, ou seja, ela cresce 6% ao ano. Infelizmente nos primeiros 3 anos eu acabei fazendo os reinvestimentos sem os reajustes  na cotação, e portanto a rentabilidade final efetiva seria um pouco maior.

CONCLUSÃO

Para o período de 10 anos com reinvestimentos dos dividendos (sem sacar nada) vimos que a rentabilidade ficou praticamente igual nos dois casos, com uma leve vantagem para o FII de tijolo. Porém como o FII de tijolo reajusta seus rendimentos, conforme passam os anos a vantagem dele fica cada vez maior, e portanto, a TIR projetada para um período de 15-20 anos ou mais é muito maior no FII BTS. Para viver de renda e usufruir da renda HOJE, para quem deseja proteger o valor do patrimônio e da renda da inflação e se importa com herdeiros, a melhor opção parece ser o FII de tijolo Built to Suit.

Já no curto prazo, a rentabilidade do FII de papel é muito maior, diminuindo sua vantagem com o passar dos anos. 

 

 

Há de se fazer uma ressalva, porém, se for um FII Built to Suit com contrato que vence daqui 5 ou 6 anos por exemplo, é muito provável que no vencimento desse contrato o inquilino consiga renovar por valores muito menores, ou o inquilino simplesmente saia e deixe o imóvel vázio. Portanto, é bom sempre levar isso em consideração, o Built to Suit melhor é aquele que tem valores de alugueis não tão fora da realidade e que de preferência tenham os contratos mais longos possíveis. Ademais, de nada adianta você fazer uma projeção de rentabilidade em um FII de tijolo para daqui 10-15 anos, se ele em 7 anos terá grandes riscos de perder o inquilino ou renovar pela metade do preço, tirando assim boa parte da vantagem do investimento. 

 

Portanto, eu não considero que há um ativo melhor que o outro, isso depende do perfil. O que fica claro aqui é que para Built to Suit de 15 anos ou mais, a rentabilidade do FII de tijolo é muito superior. Para períodos menores que 7 anos, a rentabilidade do papel é superior. Para o investidor de longo prazo, pode ser uma boa mesclar as estratégias, mas com mais foco em fii bts de longo prazo, para obter uma rentabilidade maior.

 

Este material tem propósito meramente informativo. Não consiste em recomendação financeira ou estratégica para investimentos. Para saber mais sobre as opções de investimento e receber recomendações, procure uma instituição financeira com profissionais habilitados.