quarta-feira, 23 de novembro de 2016

Receber 1,15% de um fundo de papel ou 0,65% de um FII de tijolo?

O que será que vale mais a pena, receber 1,15% ao mês de um fundo de CRI, ou 0,65% ao mês de um fundo de tijolo? Afinal, o que entregará um maior retorno e uma maior renda passiva no longo prazo?




Bom, antes de respondermos isso precisamos saber de que tipo de FII de tijolo estamos falando. Estamos falando de um FII de lajes comerciais, estilo KNRI e FFCI? Ou de um FII Built to Suit estilo FCFL11B? Se compararmos com o primeiro tipo, o de lajes corporativas, há muitas ressalvas envolvidas, como vacância, revisionais negativas, inadimplência, anos e anos sem reajustes da renda pela inflação, e etc...

Já se olharmos pra um BTS estilo FCFL a coisa fica mais clara já que ele reajusta seus contratos anualmente pelo IGPM e tem um contrato 'garantido' até 2037. Mas afinal, o que vale mais a pena? Bom, isso é uma questão um tanto quanto particular e depende de algumas variáveis, como prazo de investimento, objetivo e perfil.

Mas afinal, o que rende mais, 0,65% de tijolo BTS ou 1,15% de papel?

É evidente que no curto prazo o que vai te pagar mais dinheiro em conta e gerar um ganho maior em termos de rendimentos é o FII de papel, já que ele vai te pagar 1,15% a.m, enquanto o outro paga 'míseros' 0,65%. Porém há de se levar em conta que o FII de papel paga a correção monetária em rendimentos, e portanto, se você resolver sacar e utilizar toda a renda, seu patrimônio e renda será corroído ao longo do tempo. Já o FII de tijolo como o imóvel em tese está protegido pela inflação, e seus rendimentos são reajustados, é um 'rendimento real', e portanto, já livre de inflação.

Portanto, se considerarmos um cenário de inflação de 0,50% ao mês, ao descontarmos esses 0,50% dos 1,15% teremos os mesmos 0,65%, e portanto o ganho real é o mesmo. Porém como o tijolo bts reajusta sua renda, esses 0,65% de hoje se torna 0,69% no outro ano, e no ano seguinte 0,74, e assim ele vai crescendo, ao contrário do FII de papel que não reajusta seu ganho.


Mas pra chegar a uma conclusão resolvi fazer uma estimativa de quanto cada um de fato irá render em um prazo de 10 anos:



FII DE CRI - 1,15% a.m - APLICAÇÃO DE R$ 10.000,00

PATRIMÔNIO INICIAL: R$ 10.000,00.

PATRIMÔNIO 10 ANOS DEPOIS, COM REINVESTIMENTOS DE PROVENTOS:  R$ 36.300,00

RENDIMENTOS ANUAIS NO 10º ANO: R$ 5.009,40

RENTABILIDADE MENSAL OBTIDA: 1,08% a.m




FII DE TIJOLO BTS - 0,65% a.m - APLICAÇÃO DE R$ 10.000,00 - IGPM DE 6% a.a

PATRIMÔNIO INICIAL: R$ 10.000,00

PATRIMÔNO 10 ANOS DEPOIS, COM REINVESTIMENTO DE PROVENTOS: R$ 37.034,00.

RENDIMENTOS  ANUAIS NO 10º ANO: R$ 2.715,84

RENTABILIDADE MENSAL OBTDA: 1,10% a.m


PS: Ambas as simulações consideravam um reinvestimento único anualmente, e isso afetou negativamente a rentabilidade do período, já que o efeito dos juros compostos mensalmente é maior que anualmente.

Um detalhe importante é que no FII de tijolo eu considerei que a cotação do mesmo se reajusta pela inflação anualmente, ou seja, ela cresce 6% ao ano. Infelizmente nos primeiros 3 anos eu acabei fazendo os reinvestimentos sem os reajustes  na cotação, e portanto a rentabilidade final efetiva seria um pouco maior.





CONCLUSÃO


Para o período de 10 anos com reinvestimentos dos dividendos (sem sacar nada) vimos que a rentabilidade ficou praticamente igual nos dois casos, com uma leve vantagem para o FII de tijolo. Porém como o FII de tijolo reajusta seus rendimentos, conforme passam os anos a vantagem dele fica cada vez maior, e portanto, a TIR projetada para um período de 15-20 anos ou mais é muito maior no FII BTS. Para viver de renda e usufruir da renda HOJE, para quem deseja proteger o valor do patrimônio e da renda da inflação e se importa com herdeiros, a melhor opção parece ser o FII de tijolo Built to Suit.

Já no curto prazo, a rentabilidade do FII de papel é muito maior, diminuindo sua vantagem com o passar dos anos. 

 



Há de se fazer uma ressalva, porém, se for um FII Built to Suit com contrato que vence daqui 5 ou 6 anos por exemplo, é muito provável que no vencimento desse contrato o inquilino consiga renovar por valores muito menores, ou o inquilino simplesmente saia e deixe o imóvel vázio. Portanto, é bom sempre levar isso em consideração, o Built to Suit melhor é aquele que tem valores de alugueis não tão fora da realidade e que de preferência tenham os contratos mais longos possíveis. Ademais, de nada adianta você fazer uma projeção de rentabilidade em um FII de tijolo para daqui 10-15 anos, se ele em 7 anos terá grandes riscos de perder o inquilino ou renovar pela metade do preço, tirando assim boa parte da vantagem do investimento. 

 

Portanto, eu não considero que há um ativo melhor que o outro, isso depende do perfil. O que fica claro aqui é que para Built to Suit de 15 anos ou mais, a rentabilidade do FII de tijolo é muito superior. Para períodos menores que 7 anos, a rentabilidade do papel é superior. Para o investidor de longo prazo, pode ser uma boa mesclar as estratégias, mas com mais foco em fii bts de longo prazo, para obter uma rentabilidade maior.

 

Este material tem propósito meramente informativo. Não consiste em recomendação financeira ou estratégica para investimentos. Para saber mais sobre as opções de investimento e receber recomendações, procure uma instituição financeira com profissionais habilitados.




5 comentários:

  1. Muito bom o post!
    Eu tinha essa dúvida também.
    Abraço!

    (mas na dúvida compro um pouco de cada e tudo vai crescendo).

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    1. Obrigado pelo comentário, FS. Também compro ambos, os tijolos e papéis, no momento dando mais preferência aos tijolos, visto que já tenho muito fiis de CRIs.

      Abraços

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  2. Muito boa a comparação Living! Vejo pessoas comparando rendimentos de fii de tijolo com remuneração da poupança, e pior, difamando o fii pois a poupança é garantida e o fundo não (vacância, inadimplências...)

    Fundos de tijolos tendem no longo prazo corrigir a inflação, principalmente imóveis bem localizados, em grandes centros industriais/comerciais, onde a demanda cresce ano a ano e as áreas vagas são escassas.

    Fundo de papel é a "renda fixa" dos fiis rsrsrs. Paga rendimento parecido com as LCIs/LCAs, com fluxo mensal e liquidez diária (no mercado secundário) coisa que aplicando diretamente nestes títulos é difícil. Eu era resistente em investir neste seguimento, mas hoje vejo seus benefícios, e já que estou na fase de acumulo de patrimônio onde reaplico todo o rendimento, pouco importa a inflação, já que a maioria desses fundos conseguem entregar inflação+juros.

    abraço!

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    1. Realmente gaúcho, não há sentido em comparar poupança com aluguel de imóvel, visto que o mesmo vai se reajustando no lp e é proveniente de um ativo real.

      Sobre os fundos de CRIs x Imóveis, a gente vê que em cenários ruins como este os fundos de papel acabam levando uma ampla vantagem, porém no longo prazo a tendência é o tijolo ir ajustando a vacância e crescendo seus rendimentos...

      Por via das dúvidas eu tenho ambos, e estou satisfeito. Os fundos de CRis entregando rentabilidades muito boas, e os tijolos sofrendo um pouco mas com foco no longo prazo.

      Abraços!

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  3. Living,

    Outra ressalva a ser feita é de analisar o fundo de cri, qual o prazo de seus contratos, se é prefix, corrigido por inflacao e etc, pois daqui 10 anos teremos outras taxas de juros e consequentemente outras taxas de reaplicação do principal do fundo.

    Rich.

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