Hoje estarei postando mais uma vez como prometido, para resumir de forma clara e simples alguns relatórios divulgados de FIIs nessa última semana que acompanho com frequencia. A intenção aqui é resumir de forma simplificada os dados expostos nos relatórios, que muitas pessoas podem não entender ou podem sequer encontrar os relatórios, e dessa forma trazer as novidades destes fiis.
Espero que gostem.
XPGA11 (XP RECEBIVEIS FII)
O destaque vai para a mudança dos relatórios, todos os relatórios da XP foram modificados, tornaram-se mais bonitos e passaram a agregar mais informações. O lado negativo é que retiraram os gráficos comparando resultado contábil x resultado caixa que era de grande valor ao cotista para estimar a renda acruada do ativo.
O gestor anunciou que executou no mês a compra do CRI Saneatins a uma taxa de CDI + 1,10% a.a e a idéia de investimento partiu por conta de fato relevante da empresa Odebrecht Ambiental demonstrando interesse em recomprar a totalidade dos CRIs pela companhia que securitizou os papéis, dessa forma o fundo deve obter uma rentabilidade interessante a curto prazo.
Também divulgaram que as conversas com interessados em adquirir o Ed. Oceanic do CRI Harte evoluiram e esperam ter uma proposta formalizada em breve. Caso a venda ocorra, o fundo deverá ser imediatamente beneficiado, registrando um grande efeito caixa que impactará os rendimentos ao longo do semestre em questão. Vamos aguardar.
Este mês o fundo distribuiu R$ 0,98 sendo que seu resultado no mês foi de R$ 0,93, portanto um pouco acima do seu resultado real, no entanto o fundo já contava com um resultado acumulado no semestre de cerca de R$ 0,25, e agora esse acumulado ficou em torno de R$ 0,20. Acredito que a próxima distribuição deve chegar próximo a R$ 1,05-1,10.
MXRF11 (MAXI RENDA FII)
O fundo distribuiu no mês R$ 0,80 por cota, que ficou um pouco abaixo dos R$ 0,825 que foi o resultado real do fundo no mês. Como o gestor realizou algumas vendas de fiis nos últimos meses no prejuízo, isso impactou o resultado contábil do fundo e por conta disso é provável que mesmo gerando mais caixa do que vem distribuindo, o fundo continue neste patamar de distribuições. Outro ponto é que o fundo aumentou consideravelmente a sua posição em caixa e RF, o que já está impactando também no resultado caixa do fundo e deve continuar pressionando, por isso acredito que o gestor optará por conservadorismo e manterá a distribuição em R$ 0,80.
O gestor informou ter adquirido R$9,51M em um CRI da Saneatins, o mesmo adquirido pelo XPGA, a estratégia é a mesma, buscar rentabilidade alta em curto prazo. Impressiona aqui o valor investido, que ficou bem acima do aportado pelo XPGA, isso deve-se a grande disponibilidade de caixa do fundo.
O CRI harte assim como dito acima no XPGA, deve impactar positivamente o MXRF caso a venda seja concretizada.
O fundo terminou o mês com a seguinte alocação: 32% em FIIs, 31% em CRIs, 27% em RF, 10% em partipação na SPE. Lembrando que a SPE deve começar a pagar dividendos ao fundo no final do primeiro ou segundo semestre de 2017, este resultado impactará de maneira significativa a rentabilidade do fundo no ano que vem.
AEFI11 (AESAPAR FII)
O gestor continua em negociação sobre a substituição dos ativos e estudando os impactos da fusão Kroton e Estacio. O destaque aqui fica pela reavaliação patrimônial, que desvalorizou o patrimônio do fundo em 18,30%, agora em R$ 131/cota.
O fundo encerrou o mês com um resultado acumulado e não distribuído de aproximadamente R$ 0,34/cota. A próxima distribuição já deverá ser maior a não ser que o gestor opte por não distribuir essa gordura e manter nos 5% de reserva.
XPCM11 (XP CORPORATE MACAÉ)
O fundo teve neste mês a sua receita na parte atípica reajustada, o que impactou a distribuição em cerca de R$ 0,03.
O fundo distribuiu no mês bem menos do que teve de lucro líquido, distribuindo R$ 0,78 para um lucro de R$ 0,87, dessa forma ficou com cerca de R$ 0,11 no semestre acumulado para possível distribuição no próximo mês.
O imóvel continua com ocupação de 1900 funcionários.
RNGO11 (RIO NEGRO FII)
O gestor anunciou que concluiu a locação do conjunto 111 do Ed. Padauri com a empresa GFT Brasil, pelo prazo de 5 anos. Essa locação reduziu a vacância para 14,10%.
Há ainda algumas vacâncias a serem efetivadas até o final de Janeiro, o que deve elevar a vacância do fundo para cerca de 17,50%. Assim, acredito que as distribuições acabem sofrendo uma pequena queda.
SDIL11 (SDI LOGÍSTICA)
A penúltima parcela referente a multa da BRF de R$ 0,14/cota foi paga pela BRF ao fundo. O fundo também não pagou os R$ 0,03 cota relativa a obra de expansão da estação de esgoto, pois as obras não foram concluídas. Dessa forma, após estes eventos passarem, a renda do fundo deverá estabilizar próxima a R$ 0,50-0,52. Lembrando que em Março o fundo tem reajuste dos contratos com a BRF, o que deve elevar as distribuições um pouco.
RBGS11 (RB Sulacap)
Após o fim da RMG o fundo RBGS está pagando seus rendimentos referentes a sua participação no empreendimento. Este mês de Novembro o resultado foi de R$ 0,15 e o fundo distribuiu R$ 0,15. No valor atual da cota a R$ 34,00 o fundo deve ter um Yield anual em torno de 6%.
HGBS11 (HG Brasil Shopping)
O fundo teve um resultado no mês de R$ 10,34/cota e distribuiu R$ 13,80. Essa distribuição foi possível por conta de lucros acumulados. De qualquer forma, no ano de 2016 o fundo distribuiu 2,2M acima do seu resultado real, é possível que continuando desta forma, os rendimentos em 2017 acabem por sofrer alguma queda. Teremos de ver até quando os lucros acumulados sustentam esta renda...
Lembrando também da questão do CRI Goiabeiras que deve impactar futuramente o fluxo de caixa do fundo.
FIIB11 (FII Industrial Brasil)
O fundo anunciou dois novos contratos de locação de cerca de 2 Mil m², o que deve reduzir a vacância em cerca de 2%. Lembrando que ainda há vacâncias a serem efetivadas nos próximos meses, e só a partir de Fevereiro de 2017 poderemos ter uma real idéia do novo patamar de distribuição.
Porém com essas novas locações, é possível que o fundo continue com distribuições médias de R$ 2,30-2,40 mesmo após as vacâncias.
Nos valores atuais daria um Yield de cerca de 9,50% a.a. o que para um fundo deste porte e desta qualidade, considero interessante.
FIGS11 (General Shopping Ativo e Renda)
O fundo reportou um resultado real de cerca de R$ 0,24 centavos no mês e portanto abaixo dos resultados dos últimos meses. A média de resultado real estava em R$ 0,28.
Com o fato relevante divulgado pelo fundo sobre um interessado em adquirir o direito de uso dos estacionamentos dos shoppings, o assunto será levado em assembléia e decidido pelos cotistas. Caso essa venda seja aprovada, estimo que o fundo será penalizado, já que boa parte desses lucros serão absorvidos pela RMG, e muito pouco excederá a RMG, e a partir de 2019 o fundo quando passa a distribuir seus resultados reais, não teria mais a receita de estacionamento.
Estimo que o impacto com a perda do estacionamento hoje seja em torno de R$ 0,10/mês cota. Espero que votem contra isso, pois será muito nocivo aos cotistas... Vamos ver como ficará essa situação.
Bom, por hora é isso. Conforme lancem mais relatórios e FR's volto a divulgar os resumos e comentários. Abraços
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domingo, 11 de dezembro de 2016
segunda-feira, 14 de novembro de 2016
Resumo de FIIs Mensal: BCRI11, VRTA11 e FEXC11B
Olá amigos, hoje vou fazer um breve resumo dos relatórios do Banestes Recebiveis Imobiliarios e do Fator Veritá, dois fundos de CRI que divulgaram seus relatórios ao mercado hoje.
BCRI11 (Banestes Recebiveis)
Na data de hoje o fundo distribuiu em conta R$ 1,17 por cota para os cotistas de BCRI11 e R$ 0,72 por cota liquidada na oferta pública.
O valor patrimônial por cota do fundo fechou Outubro a R$ 96,37. Portanto, o valor atual de mercado está cerca de 12% acima do VP.
O gestor informou ter adquirido em Outubro 6 ativos:
- Mais R$ 1,15M do CRI Nova Colorado 2 a uma taxa de IPCA + 10,20% aa
- Mais R$ 2,54M do CRI Mega Moda a uma taxa de 9,32% + IPCA.
- R$2,98M numa operação clean corporativa da MRV com taxa de CDI + 2%
- R$ 570 mil em uma operação corporativa da Aliansce com alienação fiduciaria do Shopping Bangu no RJ. Taxa de 6,54% + IPCA
- R$ 1,1M de uma operação lastreada em um hospital da Rede D'or. (Aqui eu acho que o gestor se enganou, pois colocou que o imóvel fica em "Caxias do Sul/RJ", acredito que o correto seja Duque de Caxias...). A taxa é de 7,04% + IPCA.
- R$ 5M em LCI do Banco ABC a uma taxa de 95% do CDI.
Podemos notar que a qualidade da carteira se mantém alta, com CRIs de alta qualidade como MRV, Mega Moda, Rede D'or, Aliansce. Porém também percebemos taxas um pouco menores que as operações adquiridas nos meses passados, fruto de juros futuros menores e perspectiva de queda na Selic.
O CRI Nova Colorado embora teoricamente tenha um risco maior por se tratar de loteamento, na prática tem uma carteira de recebiveis 30% maior que o necessário para cumprir os pagamentos do CRI. Portanto, há uma gordura relevante aqui.
O fundo fechou Outubro com 31,10% do patrimônio em caixa, aplicado em Tesouro com uma taxa pré fixada de 14,10%, tamanha exposição é explicada por conta da recente emissão. Conforme o fundo for diminuindo a posição de caixa e aumentando a posição em CRIs, a rentabilidade aumentará notavelmente. O gestor espera alocar todo o caixa em CRIs em até 4 meses...
Aguardo aqui uma melhora de distribuição nos próximos meses, embora a inflação que está reduzindo progressivamente deva impactar e anular parte dos retornos.
Gosto bastante desse CRI e continuo comprando, vamos ver como serão as novas aquisições.. Acompanhando.
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VRTA11 (Fator Veritá)
O fundo distribuiu esse mês R$ 1,33/cota para os cotistas. Esse retorno na cotação atual está em torno de 1,05%. O valor patrimônial da cota fechou Outubro a R$ 103,12.
No mês de Outubro o Fundo realizou a venda de R$3M de CRI MRV a CDI + 0,15% e aumentou sua posição em outra operação de MRV no mesmo montante, pagando CDI + 2%.
O fundo fechou Outubro com cerca de 3,5% em compromissadas (RF).
Sobre a situação dos CRI Mgrupo, nada de novidade.
No mais, nenhuma novidade...
Acredito que a renda do VRTA11 deva sofrer uma pequena queda nos próximos meses, visto que o IGP-M está caindo de forma progressiva, e esse mês caminha para deflação.
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FEXC11B (BTG Fundo de CRIs)
O fundo pagará aos seus cotistas esse mês R$ 0,82/cota, o que no valor atual representa algo em torno de 0,78%. Essa queda de rendimentos já era esperada no FEXC já que o mesmo é bastante indexado ao IGP-M e tem um método contábil diferente do Bcri e Vrta, reconhecendo a inflação imediatamente referente aos últimos 2 meses, e portanto, como estamos em um cenário de inflação em queda, a renda do FEXC11B é bastante afetada. As próximas distribuições dele devem continuar reduzidas, já que caminhamos para deflação do IGP-M este mês.
O valor patrimônial do fundo fechou Outubro em R$ 102,59 e portanto a atual cotação está apenas cerca de 3% acima. A cotação do fundo tem caído por conta de uma menor inflação, já precificando distribuições menores.
O gestor adquiriu dois novos CRIs, curiosamente, os mesmos CRIs investidos pelo BCRI11 no mês, o CRI Shopping Bangu (Aliansce) e o Rede D'or Duque de Caxias. As duas operações ficaram com taxas próximas a 7 + IPCA.
Mesmo com essas novas aquisições, ainda vejo o fundo tendo seus rendimentos reduzidos nos próximos meses, fruto de menor inflação, lembrando que o fundo está 62% indexado ao IGP-M e portanto, é mais sensível a este indicador do que os demais.
O fundo também tem uma posição mais arrojada e relevante no CRI da PDG, a uma taxa de CDI + 6. Embora este CRI tenha garantias robustas (Mais de R$ 100M em imóveis) a situação problemática da PDG pode fazer com que o fundo tenha de negociar esse CRI em seu vencimento e negociar, alongando a dívida, ou terá de simplesmente tomar os imóveis alienados fiduciariamente e vendê-los em leilão, processo que pode levar algum tempo para o fundo conseguir o dinheiro necessário para quitar a amortização. Há de se acompanhar a situação da PDG de perto, pois pode dar alguma dor de cabeça aos investidores no vencimento deste Cri.
Por hora é isso, espero que gostem. Abraços!
(ESSA POSTAGEM NÃO REPRESENTA RECOMENDAÇÃO DE COMPRA OU VENDA, TRATANDO-SE APENAS DE UM RESUMO E DA OPINIÃO DO AUTOR DO BLOG A RESPEITO DE UM OU MAIS ATIVOS. O BLOG NÃO FAZ CONSULTORIA DE INVESTIMENTOS E NEM É CERTIFICADO PARA TAL)
BCRI11 (Banestes Recebiveis)
Na data de hoje o fundo distribuiu em conta R$ 1,17 por cota para os cotistas de BCRI11 e R$ 0,72 por cota liquidada na oferta pública.
O valor patrimônial por cota do fundo fechou Outubro a R$ 96,37. Portanto, o valor atual de mercado está cerca de 12% acima do VP.
O gestor informou ter adquirido em Outubro 6 ativos:
- Mais R$ 1,15M do CRI Nova Colorado 2 a uma taxa de IPCA + 10,20% aa
- Mais R$ 2,54M do CRI Mega Moda a uma taxa de 9,32% + IPCA.
- R$2,98M numa operação clean corporativa da MRV com taxa de CDI + 2%
- R$ 570 mil em uma operação corporativa da Aliansce com alienação fiduciaria do Shopping Bangu no RJ. Taxa de 6,54% + IPCA
- R$ 1,1M de uma operação lastreada em um hospital da Rede D'or. (Aqui eu acho que o gestor se enganou, pois colocou que o imóvel fica em "Caxias do Sul/RJ", acredito que o correto seja Duque de Caxias...). A taxa é de 7,04% + IPCA.
- R$ 5M em LCI do Banco ABC a uma taxa de 95% do CDI.
Podemos notar que a qualidade da carteira se mantém alta, com CRIs de alta qualidade como MRV, Mega Moda, Rede D'or, Aliansce. Porém também percebemos taxas um pouco menores que as operações adquiridas nos meses passados, fruto de juros futuros menores e perspectiva de queda na Selic.
O CRI Nova Colorado embora teoricamente tenha um risco maior por se tratar de loteamento, na prática tem uma carteira de recebiveis 30% maior que o necessário para cumprir os pagamentos do CRI. Portanto, há uma gordura relevante aqui.
O fundo fechou Outubro com 31,10% do patrimônio em caixa, aplicado em Tesouro com uma taxa pré fixada de 14,10%, tamanha exposição é explicada por conta da recente emissão. Conforme o fundo for diminuindo a posição de caixa e aumentando a posição em CRIs, a rentabilidade aumentará notavelmente. O gestor espera alocar todo o caixa em CRIs em até 4 meses...
Aguardo aqui uma melhora de distribuição nos próximos meses, embora a inflação que está reduzindo progressivamente deva impactar e anular parte dos retornos.
Gosto bastante desse CRI e continuo comprando, vamos ver como serão as novas aquisições.. Acompanhando.
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VRTA11 (Fator Veritá)
O fundo distribuiu esse mês R$ 1,33/cota para os cotistas. Esse retorno na cotação atual está em torno de 1,05%. O valor patrimônial da cota fechou Outubro a R$ 103,12.
No mês de Outubro o Fundo realizou a venda de R$3M de CRI MRV a CDI + 0,15% e aumentou sua posição em outra operação de MRV no mesmo montante, pagando CDI + 2%.
O fundo fechou Outubro com cerca de 3,5% em compromissadas (RF).
Sobre a situação dos CRI Mgrupo, nada de novidade.
No mais, nenhuma novidade...
Acredito que a renda do VRTA11 deva sofrer uma pequena queda nos próximos meses, visto que o IGP-M está caindo de forma progressiva, e esse mês caminha para deflação.
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FEXC11B (BTG Fundo de CRIs)
O fundo pagará aos seus cotistas esse mês R$ 0,82/cota, o que no valor atual representa algo em torno de 0,78%. Essa queda de rendimentos já era esperada no FEXC já que o mesmo é bastante indexado ao IGP-M e tem um método contábil diferente do Bcri e Vrta, reconhecendo a inflação imediatamente referente aos últimos 2 meses, e portanto, como estamos em um cenário de inflação em queda, a renda do FEXC11B é bastante afetada. As próximas distribuições dele devem continuar reduzidas, já que caminhamos para deflação do IGP-M este mês.
O valor patrimônial do fundo fechou Outubro em R$ 102,59 e portanto a atual cotação está apenas cerca de 3% acima. A cotação do fundo tem caído por conta de uma menor inflação, já precificando distribuições menores.
O gestor adquiriu dois novos CRIs, curiosamente, os mesmos CRIs investidos pelo BCRI11 no mês, o CRI Shopping Bangu (Aliansce) e o Rede D'or Duque de Caxias. As duas operações ficaram com taxas próximas a 7 + IPCA.
Mesmo com essas novas aquisições, ainda vejo o fundo tendo seus rendimentos reduzidos nos próximos meses, fruto de menor inflação, lembrando que o fundo está 62% indexado ao IGP-M e portanto, é mais sensível a este indicador do que os demais.
O fundo também tem uma posição mais arrojada e relevante no CRI da PDG, a uma taxa de CDI + 6. Embora este CRI tenha garantias robustas (Mais de R$ 100M em imóveis) a situação problemática da PDG pode fazer com que o fundo tenha de negociar esse CRI em seu vencimento e negociar, alongando a dívida, ou terá de simplesmente tomar os imóveis alienados fiduciariamente e vendê-los em leilão, processo que pode levar algum tempo para o fundo conseguir o dinheiro necessário para quitar a amortização. Há de se acompanhar a situação da PDG de perto, pois pode dar alguma dor de cabeça aos investidores no vencimento deste Cri.
Por hora é isso, espero que gostem. Abraços!
(ESSA POSTAGEM NÃO REPRESENTA RECOMENDAÇÃO DE COMPRA OU VENDA, TRATANDO-SE APENAS DE UM RESUMO E DA OPINIÃO DO AUTOR DO BLOG A RESPEITO DE UM OU MAIS ATIVOS. O BLOG NÃO FAZ CONSULTORIA DE INVESTIMENTOS E NEM É CERTIFICADO PARA TAL)
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