terça-feira, 8 de novembro de 2016

Análise de ativo: XPGA11

Olá amigos, irei comentar mensalmente a partir de hoje sobre algum ativo que eu goste ou tenha em carteira e dar minha opinião e fazer um resumo.

Hoje vou falar sobre XPGA11 (XP Gaia), que é um fundo de CRIs (recebiveis imobiliarios) gerido pela XP. O XP Gaia conta com uma carteira com inúmeros CRIs, a maioria deles com lastro em loteamentos, e alguns deles com problemas. Por conta desses problemas, o fundo é atualmente o fundo de CRIs com maior desconto negociado em bolsa, isso porquê cerca de 3 CRIs na sua carteira acabaram por ter os fluxos suspensos, dois por conta de default (calote) e um por um atraso na obra que dá lastro ao ativo.




Em geral, trata-se portanto de um ativo de maior risco, porém com um belíssimo desconto frente a seu patrimônio. O detalhe aqui é que o CRI Harte (um dos problemáticos) recebeu recentemente uma proposta para alugarem o imóvel lastro (Edíficio Oceanic, foto logo abaixo), e também propostas para compra do imóvel, o que deverá garantir o retorno do fluxo do CRI, aumentando imediatamente a rentabilidade mensal do fundo. O outro CRI problemático é o CRI Torp, que é a maior posição do fundo. Este CRI quando deu default acabou por ter sua garantia executada e o fundo passou a ser proprietário de fração de um grande loteamento, e agora o fundo pretende lançar um projeto residêncial de loteamentos em parceria com uma empresa de desenvolvimento imobiliario. Conforme este projeto seja aprovado e ocorrerem as vendas, estes fluxos irão imediatamente para o CRI, pagando então parte do fluxo atrasado que não foi pago.

"Mas pq um fundo tão problemático tá na sua carteira, Living? Não era melhor comprar algo mais simples e menos arriscado?"


                                   


Aí que tá. O que me faz ter este fundo e gostar dele eu listo logo abaixo:



- Grande desconto sobre o valor patrimônial. É o fundo de CRIs com maior desconto disponível. Atualmente o valor de mercado deste fundo desconsidera que há ativos reais por detrás destes CRIs problemáticos, e que os fluxos serão retomados em algum momento, com a venda dos ativos.

- Mudança na gestão: A equipe de gestão do fundo foi modificada e agora o fundo prioriza adquirir ativos de maior qualidade, com boas taxas e acompanhar mais de perto as operações, inclusive com uma equipe de engenheiros. Em Outubro o XPGA adquiriu um CRI das Lojas Renner (altíssima qualidade, praticamente risco 0) e em Setembro um CRI da Mrv, além de outras operações com bons lastros e com bom crédito. Antes dessas aquisições o fundo estava com uma enorme posição em fundo de RF, que rendia muito pouco, portanto essas aquisições melhoram imediatamente o resultado do fundo.

- DY interessante e com tendência de alta. O método contábil do XPGA11 atualmente permite uma distribuição crescente ao longo do tempo, e com a situação dos CRIs probemáticos sendo resolvidas, a distribuição pode dar um salto!

- O CRI Cameron que também tem seu fluxo suspenso momentaneamente deve ser regularizado nos próximos meses. A obra do lastro do ativo está 99% concluída, e após a conclusão, os fluxos devem ser retomados em breve, impactando imediatamente o retorno mensal do fundo.

- Grande possibilidade de valorização. Sabendo que os problemas que envolvem o fundo estão sendo solucionados, além do seu método contábil que permite distribuições que vão crescendo ao longo do tempo, isso somado as perspectivas de quedas de juros, fazem o ativo ter um grande potêncial de upside na minha visão.

- Hoje o fundo está com um acúmulo de resultado não distribuído no semestre de cerca de R$ 0,25/cota, isso deve jogar as próximas distribuições pra mais de R$ 1,00, neste fim de semestre.

- Por fim, comparando o seu Yield com seus pares no mercado, vemos que ele está em um nível interessante, sendo uma das opções mais rentáveis.

Enfim, essa é a minha análise e resumo sobre esse ativo. Lembrando que NÃO SOU CONSULTOR DE INVESTIMENTOS e essa é a minha OPINIÃO, não representando RECOMENDAÇÃO DE COMPRA e muito menos responsabilidade sobre a decisão de quem resolve investir no fundo.

Se quer comprar o ativo, entre em contato com o RI, pergunte, questione, leia os relatórios, se se sentir confortável e depois de saber bem o que está fazendo, aí sim, compre se lhe for conveniente.

Acho que é isso. Logo faço alguma outra analise e resumo de outro fundo ou de algum outro relatório mensal.

Abraços!


11 comentários:

  1. Muito bom.

    Tambem tenho em carteira e de vez em quando faço um aportezinho novo.

    Abraço

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  2. Minha próxima aquisição junto com RBRD.

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    1. Boa Micro... Boas aquisições. XPGA está aumentando bastante sua qualidade e geração de caixa, e RBRD tem um longo contrato pela frente. Abs

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  3. Tenho esta encrenca em carteira, e é minha maior posição, se arrependimento matasse. Espero que melhore mesmo.
    Abraço!

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    1. Uó, o XPGA já chegou a custar 120, na época ele pagava em torno de R$ 1,20, as vezes até R$ 1,50... Aí o regime contábil dele mudou e o fundo desabou. Pra piorar, dois CRIs deram calote, e aí ferrou de vez, chegou a bater R$ 75,00 e as distribuições ficaram baixas...

      Agora ele está melhorando, o regime contábil atual permite que as distribuições sejam crescentes ao longo dos semestres e os CRIs em default estão sendo solucionados. Por falar nisso, um deles já deve alugar o imóvel em breve, e isso já trará maior fluxo de caixa pro fundo imediatamente.

      Abçs

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    2. Pois é. fui seduzido na época áurea. Nunca mais me atolo numa coisa só.
      abraço!

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  4. Eu tinha em carteira por ter um dos melhores Yelds só que o rendimento foi caindo eu me livrei dela, mas com aquela saudade sabe? Era o que menos dava dor de cabeça, agora que o jogo virou posso pensar em voltar a ter em minha carteira.

    Abraços!

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    1. Olá PS. XPGA passou por uma fase bem complicada, mas o pior já passou, creio que agora teremos melhoras progressivas nele...

      Abs

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    1. XPGA esta muito abaixo do VP e tem melhorado muito Fernanda! Acredito nele!

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    2. Você tá com inveja pois será varrida as avessas no XPGA quando ele anunciar mais de R$ 1,00 em breve

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