Hoje vou falar sobre XPGA11 (XP Gaia), que é um fundo de CRIs (recebiveis imobiliarios) gerido pela XP. O XP Gaia conta com uma carteira com inúmeros CRIs, a maioria deles com lastro em loteamentos, e alguns deles com problemas. Por conta desses problemas, o fundo é atualmente o fundo de CRIs com maior desconto negociado em bolsa, isso porquê cerca de 3 CRIs na sua carteira acabaram por ter os fluxos suspensos, dois por conta de default (calote) e um por um atraso na obra que dá lastro ao ativo.
Em geral, trata-se portanto de um ativo de maior risco, porém com um belíssimo desconto frente a seu patrimônio. O detalhe aqui é que o CRI Harte (um dos problemáticos) recebeu recentemente uma proposta para alugarem o imóvel lastro (Edíficio Oceanic, foto logo abaixo), e também propostas para compra do imóvel, o que deverá garantir o retorno do fluxo do CRI, aumentando imediatamente a rentabilidade mensal do fundo. O outro CRI problemático é o CRI Torp, que é a maior posição do fundo. Este CRI quando deu default acabou por ter sua garantia executada e o fundo passou a ser proprietário de fração de um grande loteamento, e agora o fundo pretende lançar um projeto residêncial de loteamentos em parceria com uma empresa de desenvolvimento imobiliario. Conforme este projeto seja aprovado e ocorrerem as vendas, estes fluxos irão imediatamente para o CRI, pagando então parte do fluxo atrasado que não foi pago.
"Mas pq um fundo tão problemático tá na sua carteira, Living? Não era melhor comprar algo mais simples e menos arriscado?"
Aí que tá. O que me faz ter este fundo e gostar dele eu listo logo abaixo:
- Grande desconto sobre o valor patrimônial. É o fundo de CRIs com maior desconto disponível. Atualmente o valor de mercado deste fundo desconsidera que há ativos reais por detrás destes CRIs problemáticos, e que os fluxos serão retomados em algum momento, com a venda dos ativos.
- Mudança na gestão: A equipe de gestão do fundo foi modificada e agora o fundo prioriza adquirir ativos de maior qualidade, com boas taxas e acompanhar mais de perto as operações, inclusive com uma equipe de engenheiros. Em Outubro o XPGA adquiriu um CRI das Lojas Renner (altíssima qualidade, praticamente risco 0) e em Setembro um CRI da Mrv, além de outras operações com bons lastros e com bom crédito. Antes dessas aquisições o fundo estava com uma enorme posição em fundo de RF, que rendia muito pouco, portanto essas aquisições melhoram imediatamente o resultado do fundo.
- DY interessante e com tendência de alta. O método contábil do XPGA11 atualmente permite uma distribuição crescente ao longo do tempo, e com a situação dos CRIs probemáticos sendo resolvidas, a distribuição pode dar um salto!
- O CRI Cameron que também tem seu fluxo suspenso momentaneamente deve ser regularizado nos próximos meses. A obra do lastro do ativo está 99% concluída, e após a conclusão, os fluxos devem ser retomados em breve, impactando imediatamente o retorno mensal do fundo.
- Grande possibilidade de valorização. Sabendo que os problemas que envolvem o fundo estão sendo solucionados, além do seu método contábil que permite distribuições que vão crescendo ao longo do tempo, isso somado as perspectivas de quedas de juros, fazem o ativo ter um grande potêncial de upside na minha visão.
- Hoje o fundo está com um acúmulo de resultado não distribuído no semestre de cerca de R$ 0,25/cota, isso deve jogar as próximas distribuições pra mais de R$ 1,00, neste fim de semestre.
- Por fim, comparando o seu Yield com seus pares no mercado, vemos que ele está em um nível interessante, sendo uma das opções mais rentáveis.
Enfim, essa é a minha análise e resumo sobre esse ativo. Lembrando que NÃO SOU CONSULTOR DE INVESTIMENTOS e essa é a minha OPINIÃO, não representando RECOMENDAÇÃO DE COMPRA e muito menos responsabilidade sobre a decisão de quem resolve investir no fundo.
Se quer comprar o ativo, entre em contato com o RI, pergunte, questione, leia os relatórios, se se sentir confortável e depois de saber bem o que está fazendo, aí sim, compre se lhe for conveniente.
Acho que é isso. Logo faço alguma outra analise e resumo de outro fundo ou de algum outro relatório mensal.
Abraços!
Muito bom.
ResponderExcluirTambem tenho em carteira e de vez em quando faço um aportezinho novo.
Abraço
Minha próxima aquisição junto com RBRD.
ResponderExcluirBoa Micro... Boas aquisições. XPGA está aumentando bastante sua qualidade e geração de caixa, e RBRD tem um longo contrato pela frente. Abs
ExcluirTenho esta encrenca em carteira, e é minha maior posição, se arrependimento matasse. Espero que melhore mesmo.
ResponderExcluirAbraço!
Uó, o XPGA já chegou a custar 120, na época ele pagava em torno de R$ 1,20, as vezes até R$ 1,50... Aí o regime contábil dele mudou e o fundo desabou. Pra piorar, dois CRIs deram calote, e aí ferrou de vez, chegou a bater R$ 75,00 e as distribuições ficaram baixas...
ExcluirAgora ele está melhorando, o regime contábil atual permite que as distribuições sejam crescentes ao longo dos semestres e os CRIs em default estão sendo solucionados. Por falar nisso, um deles já deve alugar o imóvel em breve, e isso já trará maior fluxo de caixa pro fundo imediatamente.
Abçs
Pois é. fui seduzido na época áurea. Nunca mais me atolo numa coisa só.
Excluirabraço!
Eu tinha em carteira por ter um dos melhores Yelds só que o rendimento foi caindo eu me livrei dela, mas com aquela saudade sabe? Era o que menos dava dor de cabeça, agora que o jogo virou posso pensar em voltar a ter em minha carteira.
ResponderExcluirAbraços!
Olá PS. XPGA passou por uma fase bem complicada, mas o pior já passou, creio que agora teremos melhoras progressivas nele...
ExcluirAbs
Vai ser varrido nisso aí.
ResponderExcluirXPGA esta muito abaixo do VP e tem melhorado muito Fernanda! Acredito nele!
ExcluirVocê tá com inveja pois será varrida as avessas no XPGA quando ele anunciar mais de R$ 1,00 em breve
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