Os primeiros resumos e comentários serão sobre os fundos da XP que ontem divulgaram seus relatórios referentes a Outubro, vamos aos resumos e comentários:
MXRF11 - MAXI RENDA
O Maxi Renda divulgou seu relatório ontem e o gestor deixa claro que não pretende reduzir a renda significativamente. A idéia de vender FIIs é vender ativos com baixo cap rate e aplicá-los em ativos que tenham cap rate mais elevado, no caso, projeto de desenvolvimento imobiliario. O gestor mira uma rentabilidade de 16% + inflação em projetos que podem ser adquiridos pelo MXRF, porém também deixaram claro que podem adquirir CRIs ou FIIs caso surjam oportunidades.
O gestor também esclareceu que a XP formou uma equipe de engenheiros, analistas e gestor especializado para estruturar projetos de desenvolvimento imobiliario. A idéia será mesclar projetos que estejam em estágios iniciais com os que já estejam em estágio mais avançado de vendas e obras, para gerar fluxo de caixa ao fundo mais rapidamente.
O fundo não fez movimentação na carteira de CRIs no mês. Porém foi divulgado que há um monousuário interessado em alugar 100% do Ed. Oceanic (Lastro do Harte), o que se for feito, irá gerar fluxo imediatamente ao fundo e ainda tornará mais fácil a venda do ativo. Achei um ponto bastante positivo aqui, visto que trará retorno imediatado ao fundo e impacto positivo nas distribuições.
O CRI da Odebrecht teve seu fluxo suspenso momentaneamente já que a ODEBRECHT solicitou repactuação do fluxo de amortização e em contrapartida haveria inclusão de garantia e aumento da taxa. A situação está sendo analisada pelos detentores dos CRIs e está em fase de diligência.
O MXRF também anunciou a venda de alguns fiis, fecharam posição em HTMX11B e reduziram em BRCR11 e SDIL11. Acredito que se os recursos forem bem realocados, podem sim gerar cap rate bem superior.
Sobre as Cotas da SPE não houve novidade, importante notar que os distratos estão ocorrendo e hoje as unidades residênciais estão 72% vendidas e a comercial 63%, quem acompanhava os relatórios de obras nota que houve queda na porcentagem das vendas. Importante acompanhar os distratos. O gestor estima que o habite-se do projeto residêncial será obtido em novembro, após isto os repasses serão para quitar o plano empresarial (financiamento a produção) e só depois da quitação com o banco, será distribuído ao fundo.
O fundo também demonstrou em seu mini-dre um prejuízo de 3 milhões no mês de Outubro, isso ocorre pelo reconhecimento contábil do prejuízo da venda dos Fiis, porém houve uma errata e eles acabaram esquecendo de considerar a amortização do BRCR no preço médio, o que gerou um prejuízo superior ao real. De qualquer forma, este prejuízo virtual não tem efeito caixa e não impacta futuras distribuições.
A posição de caixa do fundo fechou Outubro acima de R$ 60 Milhões, refletindo a estratégia do gestor em aplicar em novos ativos ou projetos. Vamos ficar de olho.
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XPGA11 - XP Recebiveis Imobiliarios
Como eu já fiz um post hoje mesmo sobre XPGA, irei apenas resumir de forma rápida o relatório.
Assim como MXRF, o XPGA é detentor do CRI Harte e deve se beneficiar do interesse em alugarem o Ed. Oceanic, isso deve impactar imediatamente o resultado do fundo podendo elevar futuras distribuições.
O gestor informou que o CRI Cameron que teve seus fluxos suspensos está com a obra retomada e 99% finalizada. Após finalizada, os recursos irão quitar os CRIs Super Senior e depois o fluxo volta normalmente ao fundo.
O CRI Odebrecht que teve seu fluxo suspenso representa apenas 0,70% do fundo e deve impactar momentaneamente a geração de caixa do fundo em menos de R$ 0,01/cota por mês. Os fluxos devem ser regularizados após a analise de due diligence devido a solicitação de repactuação da amortização e nova garantia.
CRI Torp: O gestor esclareceu que a gestão está trabalhando na comercialização e em paralelo aguardando a aprovação do projeto. Estima-se que a aprovação do projeto ocorra agora final do ano, e o lançamento dos loteamentos ocorra no 1T17. Se esse projeto vingar e conseguirem vender unidades, também trará impacto positivo ao fundo imediatamente. É bom acompanhar.
O XP Gaia também adquiriu uma nova operação de CRI, um CRI das Lojas Renner com lastro em uma operação Built to Suit, a taxa é de IPCA + 7,70%. Como o fundo negocia com desconto frente a seu valor patrimônial, o retorno final ao cotista será interessante.
Por fim, o gestor esclareceu que os demais CRIs não tiveram evoluções relevantes.
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AEFI11 - AESAPAR FII
Aqui sem novidades, o gestor continua analisando o processo de substituição de ativos e due diligence e também acompanha possíveis impactos da fusão Kroton-Estácio.
O fundo deve ter suas receitas reajustadas pelo IPCA nos próximos meses e se o IPCA se manter em 8,50% acumulado em 12 meses, estimo que a renda ficará em torno de R$ 1,21/cota..
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SDIL11 - SDI LOGÍSTICA
Em Outubro o fundo recebeu o aluguel integral da BRF, impactando o resultado positivamente em R$ 0,11/cota. Também recebeu a quinta parcela de sete da BRF, impactando o resultado em R$ 0,14 e a última da Royal Canin, impactando positivamente em R$ 0,05. O fundo também realizou o pagamento da quarta de cinto parcelas referente a estação de esgoto, essa despesa impactou em R$ 0,03 o resultado e deve deixar de impactar a partir de Janeiro.
Analisando esses dados podemos estimar que a renda recorrente fique na faixa de R$ 0,50 antes do reajuste. Após o reajuste deve ficar um pouco acima , chegando próximo de R$ 0,53-0,54.
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XPCM11 - XP MACAÉ CORPORATE
O gestor informou que o imóvel está ocupado com 1900 funcionários, demonstrando a resiliência e importância do imóvel para a Petro no momento. Lembrando que neste imóvel estão as operações de submarinos e operações de controle remoto, não havendo nenhum outro prédio capaz de suprir esta necessidade na região. Portanto, vejo na minha opinião um baixíssimo risco de a Petrobrás querer rescindir o contrato, até porquê parte do contrato é Built to Suit e geraria despesas altíssimas a Petro.
O reajuste do contrato ocorre este mês na parte atípica do contrato e espero que a renda fique em torno de R$ 0,77. Vamos aguardar e verificar.
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RNGO11 - RIO NEGRO
O RNGO anunciou mais uma nova vacância, dessa vez é o inquilino OESP Digital S.A, que desocupará o imóvel em 19/01/2016. Com essa vacância anunciada, a vacância total do fundo deve ficar próxima de 20%.
Se não anunciarem nenhuma nova ocupação, a renda deverá ser impactada mais fortemente a partir de Fevereiro. Acredito que seja reduzida para menos de R$ 0,60. Alguns reajustes poderão compensar por outro lado a perda de receita.
Continuo achando o RNGO um ativo muito bom, mas a vacância alta de Alphaville começa a atingir também o ativo que por mais qualidade que tenha, não consegue passar imune.
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Por hora é isso amigos. Conforme surjam novos relatórios ou FR's eu volto a comentar. Espero que gostem e que estas opiniões ajudem em algo. Abraços!
